Permuta de solar por obra futura

El boom de la construcción supuso la apertura a un ágil mercado de negocio inmobiliario, siendo el intercambio de bienes inmuebles lo que se encontraba al orden del día.

Una de las principales transacciones que se iban a realizar, aunque a día de hoy se siguen realizando, eran las famosas Permutas de Solar por vuelo (Permuta de Solar por Obra Futura). Permutas que se iban a realizar sin tener las prevenciones legales necesarias y de manera masiva, de lo que se trataba era de construir y construir, pero ¿qué sucedía si el promotor que nos prometió una vivienda no nos la entregaba?

Pues bien, empecemos por el principio, ¿Qué es una permuta? El Código Civil en su Título V y en el artículo 1.538 lo viene a definir como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra, en nuestro caso, entregar un solar a cambio de una vivienda de la construcción como forma de pago.

A partir de este momento la permuta de solar por obra futura va a generar ciertas obligaciones debido a que estamos ante una vinculación contractual entre ambas partes, por un lado una entregará un solar (cedente), y la otra (cesionario) a construir en el solar entregado la edificación pactada, obligándose a su vez a la entrega de cuantas viviendas de la construcción se hayan acordado, como forma de pago.

Así, en el momento en que se formaliza la permuta de solar por obra futura, el legítimo poseedor y por lo tanto propietario de nuestro solar será el que lo recibe (promotor).

Pero ¿y los riesgos? ¿qué debemos tener en cuenta y qué garantías debemos solicitar al cesionario?

1. Que se nos entregue una cantidad de dinero en el momento en que se firme el citado contrato. Esa cuantía de dinero entregada se descontará del total que el cesionario nos deberá abonar. Puede también servir como garantía por incumplimiento contractual.
2. Que se pacte una condición resolutoria, es decir, establecer un plazo de entrega determinado y que además haya una penalización económica en caso de incumplimiento (bien puede ser la entregada a la firma del contrato o una cuantía adicional).
3. Elevar el contrato privado a Escritura Pública. Un contrato de permuta de solar por obra futura privado tiene carácter obligacional inter partes, pero si además ese contrato se hace ante Notario, estaremos mucho más tranquilos.
4. Inscribir la permuta (como Derecho) en el Registro de la Propiedad, este punto digamos que es el más importante, es el que nos va a asegurar el mejor derecho frente a un tercero que quisiera adquirir.

Por lo que si os habéis vistos inmersos en esta operación y no os han entregado la vivienda, o por el contrario, algún promotor os ha ofrecido formalizar este contrato de permuta de solar por obra futura, es importante que os asesore al respecto un Abogado.